Если вы сдаете жилую недвижимость в аренду физическим лицам, вы должны отчитываться о доходах от этого договора как о личном доходе в соответствии с национальной структурой налогообложения. Ответственность за декларирование сумм, полученных по краткосрочным или долгосрочным договорам, независимо от того, сдается ли объект на несколько дней или на несколько месяцев, лежит на владельце. Если договор подписан с физическими лицами (не компаниями), вы должны знать особые условия и сроки, связанные с процессом декларирования.
Вы обязаны подавать декларацию по этой категории доходов, и срок подачи привязан к стандартному циклу отчетности по личным обязательствам. Полученная сумма брутто не является окончательной для расчета. Вы можете применить вычеты по расходам на обслуживание, ремонт и некоторым сборам — если они документально подтверждены и напрямую связаны с арендованным имуществом. Сам договор должен быть официально оформлен: официальный контракт с указанием обеих сторон, срока действия, арендной платы в день или в месяц и подписей необходим для правильного оформления документации.
Если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя по упрощенной схеме налогообложения, метод налогообложения меняется. В этом случае вы можете применять фиксированные ставки, но вам все равно необходимо соблюдать ограничения по порогу выручки и придерживаться порядка подачи документов. Если вы работаете без юридической регистрации и сдаете в аренду как частное лицо, вы подпадаете под модель налогообложения физических лиц, и ставка будет зависеть от общей суммы, полученной в течение календарного года.
Чтобы избежать штрафов, подайте декларацию до истечения установленного срока. Вам может потребоваться представить такие документы, как договор аренды, подтверждение оплаты и документы на право собственности. Обязательно отслеживайте каждую сделку, особенно если вы сдаете жилье ежедневно. Без надлежащего учета вы рискуете переплатить или нарушить правила. Правильное декларирование защитит вас от претензий и упростит управление финансами.
Отчетность о доходах от краткосрочной и долгосрочной аренды
Если вы сдаете в аренду жилые помещения, в том числе на короткий срок (менее 30 дней) или по долгосрочным договорам, вы должны отчитываться о выручке как о личном доходе или через зарегистрированный бизнес, например индивидуальное предпринимательство (IP).
Когда требуется регистрация
Если вы сдаете меблированные квартиры посуточно и предоставляете дополнительные услуги, такие как смена белья или уборка, это может быть классифицировано как деятельность, подобная гостиничной. В таких случаях рекомендуется зарегистрировать бизнес. Без надлежащей регистрации повторяющиеся операции могут вызвать сомнения у контролирующих органов.
Вычеты и обязательства
Вы можете вычесть из выручки документально подтвержденные коммунальные услуги, расходы на ремонт и амортизацию приборов или домашнего оборудования, чтобы уменьшить свои обязательства. Например, если вы заменили отопительный прибор в арендуемом помещении, включите расходы в свой ежегодный отчет.
Индивидуальные владельцы (частные лица), сдающие в аренду недвижимость без предпринимательской структуры, обычно ежегодно декларируют доходы, подавая налоговую декларацию. Если вы ведете деятельность в рамках зарегистрированного бизнеса, вы будете подавать декларацию на других условиях и, возможно, ежеквартально.
Обратите внимание на роль договоров аренды. Письменные договоры с арендаторами не только целесообразны, но и могут потребоваться для доказательства в случае проверок. В договоре должны быть указаны условия оплаты, срок действия и обязанности обеих сторон, включая ответственность за коммунальные услуги.
Если вы совместно владеете квартирой и только один из вас собирает платежи, отчитываться должна только эта сторона. Однако если средства получают обе стороны, каждая должна заявить о своей части. Вам также может потребоваться распределить доходы между собственниками пропорционально долям собственности.
Любой доход от аренды, будь то краткосрочная или стандартная аренда, должен быть включен в вашу ежегодную декларацию в установленный срок в отчетном году. Если вы пропустили предыдущий год, проконсультируйтесь со специалистом по поводу подачи декларации задним числом, чтобы избежать штрафов.
В последующие годы, если вы регулярно принимаете гостей, рассмотрите возможность создания бизнес-структуры. Это обеспечит легитимность, позволит получить более широкие вычеты и поможет избежать осложнений, если ваша деятельность по приему гостей возрастет.
Не игнорируйте региональные правила. В некоторых юрисдикциях требуется отдельная регистрация каждой сдаваемой в аренду недвижимости, даже если вы уже работаете под зарегистрированной структурой. Всегда проверяйте местные требования, прежде чем принимать жильцов.
Определите, облагается ли налогом ваш доход от аренды
Доходы от сдачи в аренду жилой недвижимости, как правило, подлежат федеральной отчетности. Чтобы определить, должны ли вы регистрировать такие доходы в налоговой системе, рассмотрите следующие базовые критерии:
- Если жилье сдается в аренду на 15 и более дней в течение календарного года, вы обязаны задекларировать финансовый результат и подать соответствующие формы.
- Если жилье сдается в аренду менее чем на 15 дней в течение года, а в остальное время используется владельцем в личных целях, эта сумма не облагается налогом в соответствии с действующими правилами IRS.
- Если вы предоставляете арендаторам услуги (например, регулярную уборку или питание), выручка может считаться доходом от предпринимательской деятельности и должна быть отражена в отчетности как таковая.
При расчете суммы, которую вы должны включить в годовую отчетность, учитывайте:
- Количество дней, в течение которых недвижимость использовалась лично, по сравнению с днями, когда она сдавалась в аренду не связанным с ней арендаторам.
- Была ли аренда по справедливой рыночной стоимости или по ставке ниже рыночной (например, со скидкой для родственников или друзей), что может повлиять на вычет расходов.
Помните о случаях, когда вы не являетесь единственным законным владельцем. Если владельцами являются несколько человек, каждый из них должен указать свою часть валового дохода и вычитаемых расходов в зависимости от доли владения.
В ситуациях, связанных с краткосрочной арендой — особенно через онлайн-платформы, — вы все равно можете быть классифицированы как действующие в соответствии с правилами аренды, если услуги ограничены и недвижимость остается жильем. Однако если вы оказываете значительные услуги, помимо проживания, вам, возможно, придется следовать правилам, применимым к коммерческим организациям.
Если вы рассчитываете сдать жилое помещение в аренду в будущем, вы можете вычесть определенные подготовительные расходы в текущем году, если намерение сдать жилье в аренду очевидно и документально подтверждено.
Прежде чем принимать арендатора, рекомендуется понять, какие виды арендных соглашений должны быть задекларированы в налоговой системе. Это поможет избежать неправильной классификации и нежелательного несоответствия пороговым значениям отчетности или правилам удержания налогов.
Определение вычитаемых расходов для доходов от долгосрочной аренды
Заявление о допустимых расходах необходимо для снижения размера личной ответственности при составлении отчетности по доходам от сдачи недвижимости в аренду. Вы можете вычесть обычные и необходимые расходы, связанные непосредственно с эксплуатацией и содержанием объекта. К ним относятся техническое обслуживание, коммунальные услуги (если их оплачивает владелец), плата за управление недвижимостью и проценты по ипотеке.
Эксплуатационные расходы
За каждый год проживания такие расходы, как реклама для новых арендаторов, юридические услуги, связанные с договорами аренды, и страховые взносы, связанные с жильем, могут считаться квалифицируемыми вычетами. Если недвижимость находится в совместной собственности, убедитесь, что обе стороны последовательно указывают свои доли, чтобы избежать расхождений при ежегодной регистрации индивидуальных деклараций.
Любые сборы, выплаченные сторонним агентам или за проверку потенциальных жильцов — при наличии соответствующих документов — также могут быть списаны. Кроме того, можно списать текущие проверки или мелкий ремонт, проведенные в период между периодами аренды (в течение нескольких дней до въезда нового жильца), если они не являются капитальным ремонтом.
Амортизация и авансовые расходы
Если вы приобрели мебель или произвели улучшения, которые увеличивают стоимость или продлевают срок службы здания, они капитализируются и амортизируются с течением времени. Не путайте их с немедленными вычетами. Например, замена всей крыши должна рассматриваться иначе, чем лоскутный ремонт. Вы можете регистрировать такую амортизацию в течение нескольких лет в соответствии с установленными IRS периодами восстановления.
Авансовые платежи, внесенные за страховку или оплату услуг подрядчика, также учитываются в зависимости от того, сколько дней выгоды приходится на будущие периоды. Если вы внесли предоплату в первом году за услуги, покрывающие часть второго года, распределите расходы соответствующим образом. Правильное распределение этих платежей поможет сократить количество ошибок в будущих отчетах и минимизировать аудиторский риск.
Вы также можете вычесть расходы, связанные с поездками, если вы лично управляете единицей техники — пробег, проживание или питание (с ограничениями), — но только если они непосредственно связаны с арендной деятельностью и четко документированы. Молодые люди, впервые арендующие недвижимость, часто не обращают внимания на эти области, хотя они могут иметь большое значение для уменьшения общей налогооблагаемой базы.
Позаботьтесь о том, чтобы все записи, включая квитанции и даты, были упорядочены до наступления сроков подачи документов. Подготовившись заблаговременно, вы сможете определить, на сколько именно вам разрешено претендовать и выгодно ли сдать часть объекта или все помещение. Без точного отслеживания вы рискуете завысить подоходную базу и платить больше налогов, чем нужно.
Отслеживайте доходы и расходы от аренды в течение года
Чтобы правильно управлять доходами и расходами от аренды, арендодатель должен регистрировать все полученные и потраченные суммы в течение года. Ведение подробных записей помогает минимизировать ошибки и гарантирует выполнение необходимых финансовых обязательств. Независимо от того, владеете ли вы жилыми квартирами или коммерческой недвижимостью, ведение точного журнала является залогом правильного учета.
Записывайте все поступления
Каждый раз, когда вы получаете арендную плату, как от краткосрочных, так и от долгосрочных арендаторов, записывайте точную сумму и способ оплаты. Это касается и оплаты коммунальных услуг, если они оплачиваются арендатором в соответствии с договором аренды. Если вы сдаете недвижимость ежедневно, отслеживайте каждую сделку, независимо от ее размера. При долгосрочной аренде отмечайте даты и суммы платежей в бухгалтерском журнале или программном обеспечении, чтобы не терять времени.
Тщательно отслеживайте расходы
Расходы, связанные с вашей недвижимостью, должны тщательно отслеживаться. Сюда входят платежи за обслуживание недвижимости, коммунальные платежи и любые ремонтные работы. Если вы нанимаете услуги, такие как уборка или уход за газоном, не забудьте зарегистрировать их как часть расходов. Если вы проводите какие-либо улучшения, расходы также должны быть зарегистрированы. Сохраняйте квитанции и счета-фактуры на все расходы, так как эти документы помогут в дальнейшем при расчете вычетов. Регулярно проверяйте договор с арендаторами, чтобы убедиться, что ваши расходы соответствуют условиям договора аренды.
Выбирайте правильные формы IRS для отчетности о доходах от аренды
Чтобы правильно отчитываться о доходах от аренды, в первую очередь необходимо выбрать правильные формы IRS. Если вы являетесь владельцем арендованной недвижимости, вам необходимо подать соответствующие документы, чтобы выполнить свои обязательства в рамках налоговой системы. Большинство арендодателей используют форму 1040 вместе с таблицей E (Дополнительные доходы и убытки) для отчетности о доходах и вычетах от аренды. В этой форме вы укажете все доходы, полученные от арендаторов, включая арендную плату за квартиры или дома, а также любые расходы, связанные с содержанием недвижимости.
Убедитесь, что все детали договора аренды, включая коммунальные и прочие платежи, покрываемые арендаторами, четко прописаны. Также важно учесть все расходы, которые могут уменьшить налогооблагаемый доход, такие как ремонт, плата за управление или страхование имущества. Если у вас несколько объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, каждый из них должен быть указан в форме отдельно.
Если вы являетесь самозанятым владельцем недвижимости и получаете значительный доход от сдачи ее в аренду, вам также может потребоваться заполнить таблицу C, чтобы отчитаться о доходах, связанных с бизнесом. Эта форма обычно требуется тем, кто занимается сдачей недвижимости в аренду как бизнесом, а не как пассивной инвестицией. Помните, что несвоевременная подача декларации может привести к штрафам, поэтому следите за соблюдением сроков подачи. Вы можете подать декларацию в электронном или бумажном виде, но в любом случае своевременная подача необходима, чтобы избежать дополнительных расходов или штрафов.
Если у вас сложные сделки с недвижимостью, например, продажа арендованного жилья, или вы не знаете, как поступить с конкретными вычетами, возможно, стоит проконсультироваться с профессионалом в области налогообложения. Они помогут обеспечить точную отчетность по всем аспектам доходов и расходов, связанных с арендой, включая любые юридические аспекты, характерные для вашего региона или договора аренды.
Понимание правил амортизации для жилой арендованной недвижимости
Амортизация жилой недвижимости позволяет вам уменьшить налогооблагаемый доход за счет учета снижения стоимости имущества с течением времени. Налоговое управление разрешает начислять амортизацию на имущество, используемое в целях сдачи в аренду, что включает в себя само строение, но не включает землю. Если вы сдаете дом или квартиру в аренду на длительный срок, это может значительно уменьшить вашу налогооблагаемую базу. Основное правило — амортизировать строение в течение 27,5 лет для жилой недвижимости.
Для начала рассчитайте себестоимость имущества, то есть цену, которую вы заплатили за дом, минус стоимость земли. Стоимость земли не подлежит амортизации. Затем разделите себестоимость здания на 27,5 лет. Это даст вам годовую сумму амортизации, которую вы можете вычитать каждый год, пока недвижимость не будет полностью амортизирована. Это необходимо для максимизации допустимых вычетов.
Имейте в виду, что если вы продадите имущество, то можете столкнуться с проблемой возврата амортизации, то есть налоговая служба может потребовать от вас вернуть часть заявленных вычетов. Это особенно актуально, если вы владели имуществом в течение длительного периода времени и заявляли о значительной амортизации в течение многих лет. Таким образом, понимание этих правил гарантирует, что вы принимаете стратегические решения в отношении вашей арендной недвижимости и налогов.
Очень важно отслеживать все ремонты, обслуживание и улучшения, которые вы производите в собственности. Эти расходы также могут подпадать под вычеты, но их необходимо правильно оформлять в системе, чтобы избежать сложностей с налоговой отчетностью. Если вы тратите большие суммы на улучшения, их, возможно, придется капитализировать и амортизировать отдельно.
Кроме того, знание специфики применения этих вычетов в налоговых формах может сэкономить ваши деньги и уменьшить сумму налогов, которые вы должны заплатить. Если вы не уверены в том, что сможете применить эти правила к своей ситуации, обратитесь к профессионалу, который подскажет, что именно вам нужно.
Планируйте расчетные налоговые платежи как владелец недвижимости
Как владельцу недвижимости, вам необходимо планировать расчетные налоговые платежи в течение года, чтобы избежать штрафов. Если вы сдаете в аренду жилые или коммерческие помещения, доход от аренды облагается налогом, поэтому необходимо рассчитывать и производить периодические платежи в счет погашения налоговых обязательств. Это касается как получаемой вами арендной платы, так и любых вычетов, связанных с расходами на недвижимость.
Расчет предполагаемых платежей
Для целей налогообложения доход от аренды, который вы получаете от арендаторов, считается налогооблагаемым. Вы должны учитывать общую сумму собранной арендной платы, включая любые дополнительные сборы, указанные в договоре аренды, и вычесть приемлемые расходы, такие как обслуживание, ремонт и плата за управление. Определив чистый доход, вы сможете рассчитать предполагаемые налоги, исходя из действующей налоговой ставки.
Осуществление платежей
Важно платить расчетные налоги ежеквартально. Эти платежи должны производиться в определенные месяцы в течение года. Несвоевременная уплата может привести к начислению штрафов и пени. Как правило, платежи осуществляются в апреле, июне, сентябре и январе. Однако если ваши налоговые обязательства составляют менее 1000 долларов после вычета удержаний и возвратных кредитов, вы можете не производить расчетные платежи.
Чтобы избежать неожиданностей, следите за доходами от аренды, вычетами и платежами. Рекомендуется ежемесячно откладывать часть дохода от сдачи в аренду, чтобы покрыть эти налоговые платежи и обеспечить соблюдение налоговых обязательств как владельца недвижимости.