Как правильно оформить куплю-продажу земельного участка

Покупатель нанимает риэлтора или юриста, который проверяет право собственности продавца.

Проверяется также возможность возникновения прав третьих лиц на этот
участок. Что это означает? Например, администрация выделила участок, который оказался на землях лесного фонда. Лесхоз может через суд оспорить эту сделку. Такое случается довольно часто.

Или через участок проходят коммуникации, и правообладатель этих
коммуникаций хочет наложить обременение на этот участок.

Или один из предыдущих собственников участка приобрёл его в браке, но продал без согласия супруга(и). Теперь супруг или супруга могут через суд признать сделку недействительной.

В настоящее время для государственной регистрации сделки не требуется дополнительных документов – достаточно наличия продавца и покупателя с паспортами (или их доверенных лиц) и подписанного договора купли-продажи.

Максимум, что может понадобиться дополнительно – это брачный договор или согласие супруга на совершение сделки.

Все документы, которые должны быть у продавца, необходимы в основном для того, чтобы покупатель мог удостовериться в отсутствии прав третьих лиц.

В идеале, если земельный участок продаётся вместе с домом, нужно заказать выписки из ЕГРН, в которых указаны все предыдущие собственники.

Заказать выписку из ЕГРН можно в бумажном виде через МФЦ или в электронном виде на госуслугах.

Главный совет продавцу – соберите все документы заранее.

Проверьте информацию в выписке. Часто в ней могут содержаться сведения о старых арестах или обременениях, которых на самом деле нет. В этом случае можно подать через МФЦ заявление об исправлении технической ошибки. Ошибку должны исправить в течение трёх дней.

Государственная регистрация перехода прав

До недавнего времени подача документов на государственную регистрацию осуществлялась только через МФЦ.

Из МФЦ документы курьером доставлялись в отдел Росреестра, где и происходила государственная регистрация.

Документы в течение 10 дней находились у регистратора. На последний день регистрации регистратор проверял документы и, если всё в порядке, вносил сведения о новом собственнике в единый государственный реестр.

Во время пандемии электронная регистрация стала популярной. Документы подаются непосредственно в тот отдел реестра, который занимается регистрацией.

Без участия МФЦ и курьеров документы отправляются в электронном виде. Однако и продавцу, и покупателю необходима электронно-цифровая подпись, которую не все могут легко получить.

Можно воспользоваться сервисом Домклик от Сбера.

Сбербанк предлагает удобную услугу. Вы приходите с договором купли-продажи, банк подписывает его и выдает электронную цифровую подпись продавцу и покупателю, затем подает документы на регистрацию. Деньги покупатель передает через специальный счет Сбербанка.

Сбербанк блокирует счет и переводит деньги после завершения государственной регистрации перехода права.

Одновременно с этим на электронную почту продавцу и покупателю поступает пакет зарегистрированных документов.

Подписание акта приёма-передачи сторонами

Но что, если это не просто участок, а еще и дом, с которым может что-то случиться за время госрегистрации сделки?

В этом случае акт подписывается после получения денежных средств и регистрации сделки.

В компании «Земельный экспресс» мы продаем земельные участки. Поэтому акт приемки-передачи подписывается вместе с основным договором купли-продажи.

Что нужно учесть при покупке и продаже земельного участка

Ваша задача — максимально упростить и ускорить сделку, а также избежать риска её расторжения. Приведите в порядок все документы, относящиеся к участку и его объектам.

1. Убедитесь, что границы участка четко определены. Это можно проверить онлайн на сайте Росреестра. Если возникли проблемы, нужно провести межевание и поставить участок на кадастровый учет.

2. Соберите следующие документы:

• оригиналы паспортов всех участников сделки;
• если участвует представитель — нотариально заверенная доверенность на проведение сделки;
• если вы состоите в браке и участок является совместной собственностью, требуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги;
• оригинал выписки из ЕГРН;
• если объект находится в ипотечном залоге, необходимо письменное согласие банка;
• если сделка затрагивает права несовершеннолетних или недееспособных лиц, необходимо согласие органов опеки на отчуждение имущества.

3. Определите стоимость строений на участке, если таковые имеются. Эти данные нужно будет указать в договоре купли-продажи.

Как выбрать участок

На этапе выбора участка обратите внимание на:

• категорию земли;
• транспортную доступность;
• инженерные коммуникации;
• социальную инфраструктуру.

Участки земли делятся на категории: пригодные для жилья, для ведения личного хозяйства, для промышленных целей и прочие. Категория указывается в кадастровом паспорте участка.

Выбирайте участок с минимальным уклоном, особенно если дом находится на берегу. В этом случае рекомендуется экспертное заключение гидрогеолога для гарантии, что строение не сползет в водоем. Предпочтение следует отдавать участкам, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, или землям СНТ и ДНП.

Как получить разрешение на строительство дома

Как проверить участок перед покупкой

1. Убедитесь, что участок принадлежит именно тому, кто его продает. Если от лица продавца действует представитель, проверьте нотариально заверенную доверенность на совершение сделки.

2. Посмотрите правоустанавливающий документ, подтверждающий приобретение продавцом участка в собственность.

3. Проверьте, не имеет ли участок обременений.

4. Убедитесь, что нет нарушений: неоплаченных налогов, ареста на имущество, путаницы с границами, проблем с коммуникациями, запрета на строительство, пересечения с охраняемыми территориями.

Основной документ, подтверждающий право на недвижимое имущество, — выписка из ЕГРН. Получить выписку из ЕГРН может собственник, отказ от предоставления такой выписки — сигнал о возможных проблемах с участком.

Рекомендуется попросить продавца предоставить свежую выписку из ЕГРН перед самой сделкой, чтобы убедиться, что в ней нет изменений.

Проверьте, совпадают ли кадастровые номера, указанные в договоре, с номерами, записанными в ЕГРН.

Цена и порядок расчета определяются продавцом и покупателем и указываются в договоре. Обычно выбирают один из двух вариантов.

100%

Покупатель передает всю сумму после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре.

50%

Покупатель перечисляет на расчетный счет продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую половину — в течение трех рабочих дней после регистрации права собственности.

• Можно использовать эскроу-счёт. Покупатель вносит на него всю сумму, однако продавец получит деньги только после предоставления банку доказательств, что переход права собственности был осуществлён.
• В договоре стоит предусмотреть ответственность за неисполнение условий. Например, если продавец не передаст участок в установленный срок, покупатель может требовать уплату неустойки за каждый день задержки.
• Стороны также могут включить в договор пункт, согласно которому в случае несвоевременной уплаты денег стоимость участка увеличивается на определённую сумму.
• Споры решаются в судах по месту нахождения земельного участка.

Договор купли-продажи участка подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон, и один — для предоставления в Росреестр.

• Переход права собственности на участок регистрируется в Росреестре или в МФЦ.
• Рассмотрение документов занимает до 9 рабочих дней, после чего покупатель получает выписку из ЕГРН.
• Перед подачей на регистрацию необходимо оплатить госпошлину. За регистрацию земельного участка она составляет 350 рублей, если же на участке есть дом, к сумме добавляется ещё 2000 рублей.

Продавец обязан заплатить НДФЛ, если владел участком менее 5 лет, или менее 3 лет, если участок был получен в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты.

Когда требуется нотариус

Нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка обязательно, если:

• продаётся доля в праве собственности;
• участок принадлежит несовершеннолетнему, а также частично или полностью недееспособному лицу.

В остальных случаях участие нотариуса необязательно, но вы можете воспользоваться его услугами для собственного спокойствия.

Получить налоговый вычет за приобретение участка без дома нельзя. Если дом уже есть или если вы начнёте строительство жилого дома на этом участке, можно получить соответствующие налоговые льготы.

Риски при покупке земельного участка

1. Неточности в кадастровом плане. Одна из самых частых проблем — несовпадение реальных границ и расположения участка с данными в кадастровом плане.
2. Отсутствие межевания. Если границы участка не определены, на практике он может оказаться меньше, а также могут возникнуть споры с соседями об установлении границ.
3. Учёт разрешённого землепользования. Участок может находиться на землях, где строительство запрещено.
4. Наличие необходимых коммуникаций. Убедитесь, что есть водопровод, газ, электричество, и что все коммуникации правильно оформлены.
5. Отсутствие подземных коммуникаций. Важно убедиться, что под участком не проходят газовые или водопроводные трубы, которые могут помешать строительству и землепользованию.
6. Обременения участка. Если на участок имеется договор аренды или арест собственности, то при продаже обязательства перейдут к покупателю. Внесите в договор пункт, что продавец гарантирует отсутствие обременений. Если позже это окажется не так, ответственность будет нести продавец.

Хочу свой дом! Как взять ипотеку на его строительство

Мелочей не бывает

Приобретение участка — важный шаг и серьёзная сделка. Даже если вы покупаете у хорошего знакомого, не пренебрегайте требованиями к оформлению сделки, не договаривайтесь на словах, составляйте договор как можно более тщательно и продуманно. Это обезопасит вас и вашу семью.