С 1 сентября пользоваться общей недвижимостью нужно по новым правилам

Владимир Путин утвердил дату нововведения в закон РФ о государственной жилищной недвижимости. Площади теперь подлежат продаже на особых условиях, разрешено использование других объектов и соблюдение определенных правил.

21 декабря 2021 года президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон №. 430, в котором утвердил изменения в Гражданский кодекс РФ. Изначально власти планировали внести изменения, касающиеся использования общей недвижимости, 1 марта 2023 года. Однако в конце июня правительство решило включить нововведения с 1 сентября 2022 года.

Отчуждение общих недвижимых объектов

Согласно статье 141.4 Гражданского кодекса, постройка, необходимая для обслуживания другой постройки, является имущественным правом, находящимся в общей долевой собственности. Следовательно, граждане не вправе выделять его в отдельное здание. Однако статья 285 Гражданского кодекса РФ гласит, что власти вправе передавать места общего пользования в индивидуальное пользование с согласия всех собственников. В то же время пункт 4 статьи 141.1 Гражданского кодекса РФ позволяет правительству приобрести в индивидуальное пользование две комнаты или парковочные места.

Таким образом, оно может сделать собственника доли в едином имущественном комплексе соответствующим различным условиям.

Кроме того, в соответствии со статьей 287.3 Гражданского кодекса РФ, новый собственник обязан соблюдать правила пользования установкой. Таким образом, если закон запрещает эксплуатацию чужого участка в рамках личной собственности, гражданин имеет право переехать к нему для получения доступа к своей собственности.

Изменения в законодательстве, касающиеся общего имущества собственников

01.10.2023 г. вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2023 г. № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Он устанавливает следующие правила об общей собственности на недвижимое имущество, применяемые к собственникам недвижимости

— Общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам соответствующего имущества,

— Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая каждому собственнику имущества, пропорциональна соответствующей площади имущества, к которому он принадлежит.

— Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на это имущество. Она распределяется отдельно по праву собственности на имущество и не может быть выделена отдельно. Собственник имущества также не вправе совершать иные действия, в том числе передавать свою долю, отдельно от права собственности на имущество. Сделки, совершенные с нарушением вышеуказанных правил, являются недействительными.

— Общие вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом решаются собственниками имущества путем голосования на общем собрании. Количество голосов, принадлежащих каждому собственнику, пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество.

Если иное не предусмотрено гражданским законодательством или иными правовыми актами, решения по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимаются большинством голосов всех собственников имущества. В частности, вводятся следующие исключения

— Для передачи общего имущества во владение или пользование третьим лицам требуется не менее двух третей голосов собственников.

— Единогласное решение всех собственников о передаче общего имущества третьему лицу. Такое распоряжение возможно только в том случае, если оно не противоречит закону.

Собственник имеет право получить информацию о решении, принятом единогласным решением собственников, от лица, которое обязано эту информацию выполнять, либо по закону, либо по решению единогласного решения собственников.

Если иное не установлено единогласным решением собственников, каждый собственник участвует в расходах и издержках по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей собственности. Кроме того, каждый собственник участвует в уплате налогов, сборов и иных платежей, связанных с общим имуществом, соразмерно своей доле. Если в результате судебного разбирательства или бездействия собственника возникают дополнительные расходы на содержание общего имущества, то данный собственник обязан их покрыть.

отдела Росреестра по Алтайскому краю

Реестровая ошибка — ошибка, воспроизведенная в едином государственном реестре недвижимости (EKAA), содержащаяся в межевом плане, техническом проекте, территориальной карте или топографическом законе. В контексте междисциплинарного взаимодействия информации она содержится в документе, переданном или представленном в компетентный орган другим лицом или учреждением.

Для исправления реестровой ошибки должен быть представлен документ, подтверждающий ее существование и содержащий правильную информацию об исправлении или основанный на судебном решении об исправлении реестровой ошибки (документ, являющийся основанием для принятия такого судебного решения).

Если реестровая ошибка была передана в Единый государственный земельный кадастр посредством технического плана или карты границ местности, являющейся актом обследования, эти документы должны быть поданы составившему их земельному регистратору. Исправленные документы должны содержать обоснование наличия реестровой ошибки и правильную информацию об объекте недвижимости, подлежащем регистрации в едином государственном реестре недвижимости.

Реестровая ошибка будет исправлена по решению Государственного секретаря в течение пяти рабочих дней с момента получения документа, включая все взаимодействия между службами.

Если это исправление не влечет за собой истечения срока действия, возникновения или перехода в собственность зарегистрированных прав, исправление реестровой ошибки будет выполнено.

Если исправление реестровой ошибки в файле может причинить вред или нарушить законные интересы прав или третьих лиц на основании соответствующего файла, содержащегося в ЕГРН, то такое исправление осуществляется только по решению суда», — сказал начальник. Ребрихинского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю М.В. Кирилова.

Уведомление об исправлении регистрационной ошибки в деле будет направлено регистратором правообладателю в течение трех рабочих дней с момента внесения соответствующих изменений в ЕГН.

отдела Росреестра по Алтайскому краю

Как получить негрубые документы?

После принятия документов на регистрацию и проведения регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, а также результатов кадастрового учета и регистрации прав, публикация готовых документов осуществляется через многофункциональный центр. За подготовкой документов можно следить в электронном виде на сайте Росреестра (RosReester. gov. ru) по номеру заявления на получение услуги.

В многофункциональном центре хранятся документы, выданные заявителям, представленные на бумажном носителе, от 45 календарных дней со дня получения сведений государственного кадастра и (или) МФЦ после государственной регистрации прав.

По истечении этого срока многофункциональный центр в течение 30 календарных дней передает указанные документы и распечатывает формат в картотеку филиала КПК Алтайского края «Роскадастр» для постоянного хранения.

‘Для беспрепятственного приема документов субъект Российской Федерации может обратиться в филиал ЦКП «Роскадастр» по месту жительства заявителя, независимо от места хранения самих документов. При этом необходим документ, удостоверяющий личность (представителя заявителя — представителя нотариуса), который является перечнем документов, принимаемых для предоставления государственных услуг.» М.В. Ребрихинский Директор Кирилов отметил.

отдела Росреестра по Алтайскому краю

В Ребрихинский отдел Росреестра по Алтайскому краю поступил вопрос от Сергея Васильевича С., жителя села Ребриха.

На него ответил начальник Ребрихинского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю Максим Владимирович Кирилов.

«В соответствии с Федеральным законом от 11.06.2023г. 74-ФЗ «О сельском хозяйстве (Грузия)» на землях сельскохозяйственного назначения с 1 марта 2022 года разрешается строительство дома не выше трех этажей. 500 кв. м, а площадь застройки — не более 0,25% от площади участка.

Законодательством субъектов Российской Федерации могут быть определены органы местного самоуправления, которые не вправе осуществлять строительство, реконструкцию и эксплуатацию вышеуказанных зданий. Законодательство Алтайского края таких ограничений не содержит.

Законом о регистрации собственности предусмотрен упрощенный порядок регистрации государственных прав в отношении жилых помещений, построенных на участках, предназначенных для ведения сельскохозяйственной (фермерской) деятельности. До 01. 03. 2031 года в документах, представляемых в регистрационную палату, не требуется предупреждение о планируемом строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, уведомление о строительстве или реконструкции индивидуального жилого дома или садового сооружения. Регистрация прав на такие объекты недвижимости на основании технических планов и правоустанавливающих документов на участок возможна только при наличии сведений государственного земельного кадастра и (или) прав заявителя на участки, на которые данный объект не был зарегистрирован.

Генеральный директор Цар Лебрыкинский.

отдела Росреестра по Алтайскому краю

Общее имущество собственников недвижимости

С 1 октября 2023 года вступил в силу федеральный закон. 351-ФЗ от 24 июля 2023 года дополнил Гражданский кодекс Российской Федерации статьями 259.1-259.4 об общем имуществе собственников.

Новые нормы были введены в Гражданский кодекс в рамках общей реформы гражданского законодательства, начатой в 2008 году (законопроект 47538-6/13).

VII Пан — Российский юридический форум поднял вопрос о правовом статусе построек, основанных на чужом договоре публичной или частной собственности, и общих вещных правах.

Ранее понятие и статус общей собственности регулировались Жилищным кодексом РФ в отношении общей собственности на многоквартирные дома, однако в случае с несуществующими домами законодательный пробел восполнялся судебной практикой (см. например, постановление ВАС РФ от Пленума.

Статьи 287.5-287.6 были зарегистрированы в Гражданском кодексе 1 сентября 2022 года. 430-ФЗ от 21 декабря 2021 года установил по сути общую собственность собственников помещений, парковочных мест в зданиях (сооружениях) — общие положения об общей собственности в жилых и нежилых зданиях. С 1 октября 2023 года эти правила были уточнены и расширены путем введения новых статей в Гражданский кодекс. Об этом рассказывается ниже.

Таким образом, в соответствии со статьей 259.1 Кодекса, имущество, удовлетворяющее общим потребностям, поскольку оно находится на общей территории, определенной законом, и физически или технически связано либо находится в здании или помещении этих собственников в момент создания или образования этих объектов, одно и то же приобретены, созданы или создаются для этих целей (далее — общее имущество).

Фраза «в границах общего пространства, определенного в соответствии с законом» вносит неопределенность в эту норму, поскольку такого закона пока нет, но советники, видимо, ссылаются на существующие нормы Жилищного кодекса. Законы о гаражных кооперативах, садоводстве, огородничестве и т.д.

Статьи 259.2-259.4 Гражданского кодекса определяют процесс владения, пользования и распределения общего имущества.

Таким образом, новые правила направлены на интеграцию процесса владения, использования и распределения вспомогательной недвижимости на практике. На практике это вспомогательные объекты, созданные для надлежащего функционирования основного имущества (например, лестницы у входов в жилые и нежилые здания, коммунальные лестничные коммуникации, подъездные пути к коттеджам, деревенские коммуникации).

Несмотря на то, что эти изменения действуют уже почти год, на практике в 2024 году поместье сталкивается с трудностями при оказании помощи в продаже недвижимости в дачных поселках (участки, загородные дома, процент коммутации в газопроводах).

Поэтому за счет средств дачников были изготовлены газопроводы для удовлетворения их потребностей в природном газе, подведены к каждому дому и переданы в равных долях в общую собственность владельцев дач. Право собственности.

Как было сказано выше, долей в праве общей собственности на общее имущество (долей в праве собственности на газопровод) нельзя распорядиться без прав на недвижимые объекты (участки и коттеджи). Поэтому распоряжение всем имуществом должно осуществляться единым актом.

Клиент решил нотариально заверить сделку, но столкнулся с отказом нотариуса нотариально заверить сделку по новым правилам — ст. 250 ГК РФ, которая не влечет права продажи доли в праве собственности на газопровод другим собственником общего имущества собственника газа В отличие от непосредственного указания законодателя о том, что она не распространяется на сделки с участками и коттеджами или предлагаемые ими к продаже участки и коттеджи в рамках возмездной сделки. доли в праве общей собственности на газопроводы.

Однако оба подхода могут привести к тому, что цели сделки не будут достигнуты. Например, если бы предпочтение рынка было соблюдено, то всем 48 совладельцам газопровода было бы направлено уведомление с предложением выкупить выделенные им доли. Если бы один из сособственников изъявил желание приобрести доли, продавец не смог бы продать нижний дом и участок (основное имущество) третьему лицу под угрозой признания этой сделки недействительной (статья 259, абзац 2 пункта 2 Гражданского кодекса). Это не соответствует природе газопроводов и аналогичных сооружений, создаваемых в качестве субсидиарной собственности с единственной целью предоставления основного имущества.

Второй подход, т.е. заключение возмездной сделки в отношении дома и земли и безвозмездной сделки в отношении газопровода, также невозможен, поскольку такая сделка является недействительной в соответствии со статьей 259, пункт 2, второе предложение Гражданского кодекса.

Поэтому продавец и покупатель могут нотариально оформить сделку с учетом действующего законодательства в виде единого договора купли-продажи всего имущества (включая газопровод), отдельно сославшись при этом на договорной текст действующего законодательства. в составе газопровода (пункт 1 статьи 250, пункт 1 статьи 259, абзац второй пункта 2 статьи 259 Гражданского кодекса) Кодекса). Следует отметить, что регистрация перехода права собственности на Los Leestres не была приостановлена и была проведена в установленные законом сроки.

Судебная практика применения новых правил, особенно в части признания недвижимости общим имуществом собственников, еще не до конца сформирована, однако суды начинают активно ссылаться на новые положения Гражданского кодекса. Например, в деле A67-7202/2023 был признан иск собственника нежилого помещения в здании торгового центра о признании права собственности компании на имущество, которое является общим имуществом и используется для всего здания. Сведения о праве собственности общества на указанное имущество были исключены из Государственного реестра юридических лиц.1 Аналогичное решение было принято по делу №. A70-20284/2022, где суд указал, что «в настоящее время отношения собственников помещений в нежилых зданиях, возникающие в связи с общим имуществом здания, регулируются законом (статьи 259. 1 и 259. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации)». 2.

В деле № 33-22033/2024 «Иск собственника недвижимости в поселке Дарча о расторжении договора купли-продажи недвижимости сроком на 10 лет» (2014 г.) указано, что строительная компания продала землю, на которой был построен дом, физическому лицу. На территории поселка Дарча расположены очистные сооружения, которые являются общим имуществом собственников поселка 3.

Что касается эволюции практического применения закона, то здесь также есть свои примеры. А40-6526/2024. Компания, ранее получившая в собственность помещения, которые фактически являлись общими характеристиками многоквартирных домов, самостоятельно обратилась в «Росэлтрест» с просьбой прекратить право собственности на эти объекты, однако деятельность «Росэлтреста» была приостановлена. В государственной регистрации было отказано. Причины отказа следующие отсутствие документов — оснований для прекращения права собственности — отсутствие в ЕГРЮЛ сведений о том, что имущество находится в общей долевой собственности собственников зданий — и третьих лиц для приобретения имущества.

Заявитель опротестовал отказ суда. Суд принял заявление и установил, что право собственности на общее имущество у собственников помещений возникает в силу закона и не требует представления правоустанавливающего документа, а также что сведения из ЕГРЮЛ являются возможным (но не единственным) доказательством принадлежности помещений к общей собственности здания (в то же время пакет документов, представленный заявителем содержал экспертные заключения о назначении рассматриваемого помещения. В результате они обеспечили обслуживание всего здания.

1 Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 июля 2024 г. № Ф04-2537/2024.

2 Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 мая 2024 г. № Ф04-1079/2024.

3 Апелляционное определение Московского окружного суда, Апелляционный суд Московского округа, 15 июля 2024 г.

4 Постановление 9-го апелляционного суда от 11 августа 2024 г., № 09АП-35622/2024.

Закон об общедомовом имуществе: основные положения и изменения 2025 года

351-ФЗ Федерального закона от 24.07.2023 «О внесении изменений в часть первую Российской Федерации», доступно на портале правовой информации.

351-ФЗ дополняет Гражданский кодекс (ГК РФ) нормами об общем имуществе собственников недвижимости с целью установления сложившейся практики.

Правила устанавливают следующие характеристики общего имущества (ОИ)

— Принадлежащее собственнику на определенной общей территории, физически или технически связанное либо находящееся в здании (сооружении) и используемое для удовлетворения общих нужд собственников.

— Собственники намеревались использовать общее имущество для своих общих нужд.

Информация о решениях, полученных общим собранием собственников имущества от лиц, ответственных за установление прав собственников имущества и соблюдение такой информации в рамках общего собрания собственников имущества или решений, полученных общим собранием собственников имущества.

Доля права на причастие в ОМ собственника имущества пропорциональна объему соответствующего имущества, к которому оно относится.

По закону доля в праве общей собственности на имущество не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена в индивидуальном порядке по праву собственности на имущество, с учетом судьбы права собственности на имущество.

Кроме того, новые правила определяют процесс распоряжения имущественными долями в имуществе и процесс владения, пользования и распоряжения имуществом, а также правила о расходах и затратах на содержание и обслуживание имущества. Собственники имущества.

ФЗ вступает в силу 1 октября 2023 года. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции данного закона применяются к правоотношениям, возникшим после вступления его в силу.

Телеграфный канал Эрц. основное сообщение от Новости РФ 11-15 ноября

Выборка основных новостей официального телеграфного канала одного производителя недвижимости за прошлую неделю.