При сделках с недвижимостью часто требуется получение разрешений от органов опеки и попечительства. Рассматриваем, в каких случаях это необходимо и в каких нет.
Что такое опека и попечительство?
Опека и попечительство – специальная форма защиты прав несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан. Под опекой находятся лица до 14 лет и полностью недееспособные граждане. Опекун или законный представитель защищает их интересы.
Попечительство применяется к лицам от 14 до 18 лет, которые ограниченно дееспособны. В отличие от лиц под опекой, они могут совершать сделки с согласия попечителя или законного представителя.
В каких случаях нужно разрешение органов опеки и попечительства?
Разрешение нужно для сделок, которые могут ухудшить имущественное положение несовершеннолетнего или подопечного, например:
- Продажа, дарение или обмен недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему;
- Аренда, безвозмездное пользование или залог недвижимости;
- Раздел имущества;
- Снятие денежных средств с счета подопечного.
В каких случаях разрешение не требуется?
Некоторые сделки с недвижимостью не ухудшают жилищные условия и не требуют разрешения органов опеки и попечительства, например, дарение новой квартиры несовершеннолетнему.
Куда обращаться за разрешением?
Вопросами опеки и попечительства занимаются региональные органы социальной защиты населения. Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.
Государственная услуга предоставляется органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
Какие условия нужно соблюсти для получения разрешения на распоряжение недвижимостью?
Для получения разрешения от органов опеки и попечительства необходимо доказать, что имущественное положение подопечного не ухудшится. Это может быть сделано, например, путем приобретения равноценного жилья или перевода денежных средств на счет подопечного.
Нужна ли оценка недвижимости для получения разрешения?
Да, чаще всего требуется предоставление отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости, с которой проводится сделка.
Что будет, если продать недвижимость без разрешения?
Заключение сделки без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, если оно требуется по закону, является недопустимым и не может быть внесено в Единый государственный реестр недвижимости.
Если Росреестр все же зарегистрирует такую сделку, которая также ухудшает финансовое положение подопечного, орган опеки и попечительства обязан подать иск в суд для её отмены с момента обнаружения этого факта.
Когда возможен отказ в выдаче разрешения?
Отказ могут объяснить формальными причинами, например, неполным набором документов. В таком случае после устранения недостатков можно повторно подать заявление.
Также разрешение могут отказать из-за предполагаемого ухудшения финансового положения. Например, ситуация, при которой альтернативная сделка приведет к уменьшению площади или стоимости жилья по сравнению с имеющимся. Также учитываются другие обстоятельства, например, наличие инфраструктуры, школ, больниц, необходимость переезда для изменения климата или улучшения условий проживания ребенка.
В таких случаях можно представить дополнительные документы, например, рекомендации врачей, учителей, психологов или социальных работников.
Как долго действует разрешение?
Срок действия разрешения не определен, однако сделка может быть осуществлена при выполнении заранее оговоренных условий, например, указание в разрешении, что несовершеннолетний должен получить другое жилое помещение по итогам сделки.
Какие особенности при использовании материнского капитала для приобретения квартиры?
При получении разрешения на использование материнского капитала для покупки жилья необходимо предоставить сертификат о его использовании дополнительно к основным документам.