Шаги — пошаговая инструкция по продаже земельного участка — от этапа подготовки до завершения расчетов по сделке.
Правила те же, что и при продаже квартиры — чтобы повысить привлекательность объекта для покупателей, его необходимо привести в надлежащий вид.
Что необходимо сделать перед продажей?
— Убрать траву, капельный полигон, подстриженные кусты и обрезанные деревья
— Сложить в штабеля садовый инвентарь
— Уберите старую мебель, нефункциональные приборы и другие ненужные предметы в помещение
— Организуйте вспомогательные здания.
Если границы земельных владений не установлены, рекомендуется также провести топографическую съемку.
Как проверить, были ли установлены границы?
1. посетите веб-сайт «Публичные карты земельных участков».
2. введите номер участка (который можно увидеть в выписке из ЕГРН).
3. обратите внимание, есть ли у участка межевание. Его отсутствие говорит о том, что участок не учитывается.
Можно продавать участки без рельефа
Как пишут эти строки, продавать участки без границ можно, но стоит иметь в виду, что не все покупатели согласятся приобрести участки без указанных ограничений. Кроме того, наличие рельефа является обязательным условием для банков при покупке ипотечных участков.
Стандартный пакет документов для продажи земли включает в себя.
— Собственник (или собственники, или паспорта собственников, если их несколько)
— Документы, подтверждающие возникновение права собственности — договор подряда, судебное решение, договор дарения или генетическая справка.
Кроме того, могут потребоваться:
— разрешение комиссии и органов опеки и попечительства для несовершеннолетних и недееспособных собственников
— Нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен во время свадьбы
— Справка об отсутствии просроченной задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг
Если на участке есть зарегистрированные постройки (например, садовый домик), необходимо также предоставить документы, подтверждающие право собственности.
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом?
Да, если речь идет о нежилом строении без фундамента и коммуникаций.
Если на участке есть неутвержденные капитальные строения, то желательно внести их в реестр Россреестра. В противном случае в договоре купли-продажи земли указывается, что никаких построек на ней нет, а покупатель принимает только участок.
Самый простой способ — проанализировать цены на аналогичную недвижимость и определить среднюю стоимость на рынке. Объявления о продаже участков в вашем районе можно разместить в Интернете.
При определении цены также рекомендуется учитывать следующие факторы
— Инфраструктура поселка и удаленность от города. Наличие магазинов, школ, детских садов, отношение к общественному транспорту увеличивает стоимость участка.
— Назначение участков. Земля под строительство индивидуальных домов обычно стоит дороже, чем участки с другими видами разрешенного использования.
— Юридическая чистота. Полный класс с отсутствием документации, права собственности и веса — все они значительно упрощают сделку. Этот фактор можно рассматривать как преимущество перед другими тендерами.
— Наличие телекоммуникаций. Если помещение подключено к газу, воде или электричеству, то указанная стоимость может увеличиться на 30-50 %. Помимо коммуникаций, это также влияет на стоимость земельного участка.
— Сезонность. Спрос на землю имеет круговой характер. Он повышается весной и снижается с наступлением холодов.
Хорошо сохранившиеся участки с плодовыми деревьями и кустарниками можно продать дороже. Правильная форма (квадратная или прямоугольная) и уровень рельефа также являются факторами, которые оправдывают более высокую стоимость.
Начните с установки рекламы на участке, предложите соседям купить участок и повесьте перед забором баннер с телефоном.
Реклама, которая поможет привлечь больше потенциальных покупателей и быстрее продать участок, должна содержать следующую информацию
— Площадь, форма, рельеф, расположение и инфраструктура участка — Информация о количестве собственников, наличии/отсутствии весов — Назначение участка — Что представляет собой строение — Какова ситуация с коммуникациями
Подчеркните преимущества участков. Например, в 5 минутах ходьбы от автобусной остановки или с видом на озеро. Если на участке есть плодовые деревья или кустарники, не забудьте о них. Многие люди с удовольствием покупают участок, на котором уже что-то растет.
Приложите к объявлению фотографии самого участка — если есть общий план участка, фотографии дома или вспомогательных построек. Вы также можете добавить фотографии плана участка с подъездными путями, заборами, границами и спутниковые фотографии.
Как показывать участки покупателям
Метод прост. Будьте вежливы и последовательны, открыто и честно отвечайте на вопросы покупателя о плюсах и минусах недвижимости.
Шаг 1: Подпишите предварительный договор. Это может быть предконтракт или предпродажное соглашение. Основная цель этого документа — подтвердить намерения сторон.
Шаг 2: Составьте основной договор купли-продажи. В этом документе определяются стороны, объект покупки, расходы и порядок оплаты.
Шаг 3. Регистрация права собственности. Сделки можно зарегистрировать через МФЦ или с помощью сервиса онлайн-регистрации. Помимо документов на земельный участок и договора купли-продажи, необходимо предоставить паспорт покупателя и документы об уплате государственной пошлины (2000 рублей, оплачивает покупатель).
Шаг 4: Расчеты по сделке. Порядок оплаты указывается в договоре купли-продажи. Простой и удобный способ — воспользоваться сервисом безопасных платежей. После подтверждения регистрации сделки в Росреестре средства автоматически зачисляются на ваш счет на следующий рабочий день.
Эффективные способы продажи частной земли: дарственная и другие варианты
Продажа свободной земли требует соблюдения особых юридических правил и процедур. Сделки дарения также могут быть использованы для передачи права собственности на землю, но это также требует определенных юридических процедур. Для продажи земли необходимо заключить договор купли-продажи и зарегистрировать участок в Федеральном управлении государственной регистрации, земельного кадастра и картографии. При этом важно учитывать ограничения, установленные законом, например, вы не имеете права продавать землю в природоохранной зоне или зоне исторической застройки. Если вам нужна дополнительная консультация или помощь по сделке, советуем обратиться к квалифицированному юристу.
Чтобы продать частный земельный участок, необходимо выполнить определенные требования законодательства РФ.
— свидетельство о праве собственности на участок- — договор купли-продажи (если участок был приобретен путем продажи)- — технический паспорт участка.
Что касается вопроса дарения земли, то дарение — это один из видов гражданско-правовой сделки, который также требует соблюдения определенных условий, сконцентрированных в перечне документов. В частности, должен быть составлен и зарегистрирован договор дарения в праве и в сделке. Кроме того, действующее законодательство предусматривает определенные условия и ограничения при дарении земли, например, в отношении совершеннолетия и возраста дарителя, а также уплаты налога на дарение.
Статьи, применимые к вопросу продажи земли, находящейся в частной собственности, зависят от типа участка и района, в котором он расположен. Однако основными нормативно-правовыми актами в этой области являются
В отношении сделок дарения необходимо руководствоваться главой 9 Гражданского кодекса Российской Федерации «Конвенция о дарении». В определенных ситуациях могут применяться и вышеуказанные правовые нормы.
Советы продавцам земельных участков
Эксперты «Мегаполис — Сервис», главного агентства рынка недвижимости Москвы, дают полезные советы продавцам.
Самым серьезным и трудоемким этапом при продаже участка является предпродажная подготовка. Продавцам необходимо позаботиться о том, чтобы вся необходимая документация была оформлена должным образом. Известно, что участки с готовыми документами продаются гораздо быстрее, чем аналогичные объекты без них. В зависимости от того, какими документами на землю располагает продавец, возможны два варианта развития событий.
У продавца, как правило, есть документы, подтверждающие права на землю, или документы, свидетельствующие о том, что участок был предоставлен первоначальному пользователю земли. . Для этого необходимо предоставить в Управление Федеральной службы записи актов гражданского состояния документ о распределении земли и приложить к нему кадастровый паспорт участка. Кадастровый паспорт участка — это выписка из Государственной земельной книги, содержащая всю информацию об объекте недвижимости. Получить его можно в территориальных участках органов земельного кадастра. В настоящее время в Московской области это Федеральный государственный фонд «Земельная книга».
Если участок в период пользования расширяется или, наоборот, уменьшается, необходимо оформить топографический след (определение границ участка на местности) и фактически перейти в собственность. Если вам нужно выставить участок на продажу, покупку или дарение, то можно обойтись и без топографического следа», — говорит Игорь Быковский. — Датская амнистия» позволяла это делать до 2015 года. Однако в случае отказа на местности в документах указывается не точный, а приблизительный размер участка. Во многих случаях оказывается, что координаты должны быть точными, чтобы избежать дальнейших разногласий с соседями по поводу границ этого участка. Все проблемы с координатами должны быть решены до государственной регистрации земли.
Рассмотрим самый пессимистичный вариант, если право собственности на участок лишь «подразумевается» садовой книжкой, которая подтверждает участие в садоводческом кооперативе, но не право собственности. В этом случае вам нужно начать с приватизации участка. Для этого продавец пишет заявление в местную администрацию или местный совет, в зависимости от того, где находится участок. В течение 14 дней со дня подачи заявления орган власти должен принять решение о предоставлении земли в собственность на основании утвержденного плана участка. Если заявитель давно пользуется участком, то причин для отказа в приватизации немного. Если есть сомнения в принятом решении, следует обратиться за справедливостью в суд.
Затем предстоит долгий и раздражающий процесс обустройства местности, который требует много времени и сил. Найти соседей и сосредоточиться на одном месте одновременно, особенно ежедневно, очень сложно. Затем составляется план участка с координатами муниципальной или деревенской земли. После группы подпольщиков составляется акт передачи земли, который длится в среднем до шести месяцев. После получения акта «продавец» становится полноправным владельцем участка.
Игорь Быковский предупреждает, что «процесс создания вышеуказанных документов может занять не один месяц и даже год». — Поэтому, решив продать участок весной — в кульминационный момент эпохи Даца, — начинайте оформление осенью или хотя бы зимой». Также помните, что для каждой сделки с недвижимостью необходимы следующие документы: согласие жены продавца на продажу; согласие жены покупателя на покупку. 1. из Единого губернского реестра прав собственности.
2. подготовка участка к продаже
Еще одним важным элементом предпродажной подготовки является «естественная» подготовка участка к продаже. Стоит ли тратить деньги на установку забора по периметру, выравнивание холма в центре интриги и стрижку сорняков? Игорь Быковский советует: «Если внешнее обустройство требует больших затрат, то оно того точно не стоит». — Оно не увеличивает стоимость участка, поскольку важнейшим фактором ценообразования является местоположение. Однако нет ничего плохого в том, чтобы выкашивать сорняки там, где не видно соседского забора. Также лучше избавиться от мусора, так как покупатели могут потребовать скидку в 25-30 000 рублей, а вывоз мусора стоит 5-7000 рублей. Время, которое вы потратите на уборку, будет компенсировано достойной ценой вашего объекта.
Материальные затраты необходимы для того, чтобы правильно оформить всю документацию на участок. Сумма зависит от ряда условий. Требуется ли топосъемка, расположение участка, есть ли обращение в суд. Например, сбор документации на объекты на Рублевке обойдется дороже, чем в Ногинском районе. Межевание стоит в среднем 10 000 рублей, а стоимость межевания небольшого участка (6-30 соток) зависит не от площади, а от исходного состояния документации и сложности работы, которую предстоит выполнить. Особенно если права на участок были определены в судебном порядке (за это берутся не все кадастровые инженеры, а цены не обсуждаются). Для больших участков (от 1 гектара) цены в основном договорные и начинаются в среднем от 50 000 рублей. Не забывайте о государственных пошлинах, например, если вы имеете дело с государственными органами. Например, процедура получения информации о соседском участке в земельном кадастре стоит 450 рублей. Если у вас три соседа, то вам придется заплатить около 1,5 000 рублей. Таким образом, минимальная стоимость может составить 20-25 000 рублей, включая услуги агентства недвижимости.
После того как документы собраны, продавец может смело назначать цену и выставлять объект на продажу. Участки имеют две стоимости. Кадастровая и рыночная. Рыночная цена — это прибыль, которую получает владелец в результате продажи, а продавец должен иметь точную информацию по каждому из них, так как подземная стоимость является основой для налогообложения сделки. Подземная стоимость определяется Земельным кадастром, о чем сегодня можно узнать на сайте Росреестра. Кстати, рыночная и подземная цены рассчитываются по разным параметрам и поэтому не совпадают в 99 случаях из 100. В случае сделки значение имеет только рыночная стоимость объекта. Каждый владелец, которому он продает, заинтересован в максимальной цене, которую он может получить за свой предмет, — говорит Игорь Быковский. — Если в квартире все очень чисто, то похожие предметы указывают на один и тот же ценовой диапазон».
Что влияет на максимальную сумму, которую пытается достичь продавец? Во-первых, отсутствие документов, подтверждающих право собственности на участок. Продавцы должны понимать, что на рынке они могут продавать участки по садовой книжке, — говорит Игорь Быковский. — Точнее, цены падают в разы. Решите, что для вас важнее. Такие договоры сегодня есть, но они очень редки. Покупатель фактически несет все риски перед тем, кто приобретает кота в мешке». Снижение стоимости участков также влияет на нерешенные разногласия по границам. Это, в принципе, влияет на наличие вспомогательных зданий на участках, расположенных в непосредственной близости от соседних зданий, согласно правилам. Покупатели также обращают внимание на экологию. Многие заброшенные участки не согласуются с вашим договором.
Налогообложение сделок с землей происходит по тем же принципам, что и с жилой недвижимостью. Если продавец владел участком более трех лет, то при продаже он не платит налог. Если менее трех лет, то налог составит 13 % от разницы между суммой, за которую был приобретен участок, и ценой, по которой он продается в настоящее время. Иными словами, если участок был куплен за 2 млн рублей, а продан за 2,5 млн рублей, то с 500 000 рублей придется заплатить 13% налога. Участки стоимостью до 1 млн рублей налогом не облагаются.